Sanierungskredit für ein denkmalgeschütztes Haus: Ihr Weg zur Finanzierung
1 Jun 2025
Katrin Straub
Geschäftsführerin bei nextsure
Ein denkmalgeschütztes Haus besitzt einen einzigartigen Charme, doch die Sanierung birgt finanzielle Herausforderungen. Die Kosten können bis zu 25 Prozent höher liegen als bei einem normalen Gebäude. Erfahren Sie, wie Sie mit der richtigen Strategie einen passenden Sanierungskredit für ein denkmalgeschütztes Haus online finden und staatliche Hilfen optimal nutzen.
The topic in brief and concise terms
Die Sanierungskosten für ein Baudenkmal liegen oft bis zu 25 Prozent höher als bei einem normalen Gebäude, was eine sorgfältige Finanzplanung erfordert.
Staatliche KfW-Kredite (bis 150.000 Euro) und Tilgungszuschüsse (bis 15.000 Euro) sind die wichtigste Säule der Finanzierung.
Durch die Denkmal-AfA können Selbstnutzer 90 Prozent und Kapitalanleger 100 Prozent der Sanierungskosten über mehrere Jahre von der Steuer absetzen.
Der Erwerb eines Baudenkmals ist oft eine Herzensangelegenheit, die mit hohen Auflagen und Kosten verbunden ist. Viele Eigentümer unterschätzen den Aufwand, der durch spezielle Materialien und Handwerker entsteht. Dieser Artikel zeigt Ihnen praxisnah, wie Sie die Finanzierung Ihrer Sanierung erfolgreich meistern. Wir führen Sie durch die drei entscheidenden Säulen: staatliche Förderprogramme wie die der KfW, die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten durch die Denkmal-AfA und die gezielte Suche nach dem richtigen Bankkredit. So wird Ihr Projekt vom Kostentreiber zur wertstabilen Investition.
Kosten und Auflagen bei der Denkmalsanierung realistisch einschätzen
Die Sanierung eines Baudenkmals kostet oft 20 bis 25 Prozent mehr als bei einer nicht geschützten Immobilie. Diese Mehrkosten entstehen durch spezielle, historisch korrekte Materialien und qualifizierte Handwerksbetriebe. Jede bauliche Veränderung erfordert zudem eine Genehmigung der zuständigen Denkmalschutzbehörde. Ohne diese Zustimmung riskieren Sie Bußgelder und im schlimmsten Fall eine Rückbauverpflichtung mit erheblichen Folgekosten. Eine frühzeitige Kontaktaufnahme mit der Behörde ist daher der erste und wichtigste Schritt bei jedem Sanierungsvorhaben. Die gute Nachricht ist, dass der Staat diese Bemühungen mit umfangreichen Förderungen und Steuervorteilen unterstützt. Diese Hilfen sind entscheidend, um die finanzielle Last zu verringern und die Weichen für die Zukunft zu stellen.
Staatliche Förderungen als finanzielles Fundament nutzen
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ist der zentrale Ansprechpartner für die Förderung von Baudenkmälern. Das Programm „Wohngebäude – Kredit 261“ bietet Darlehen von bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit für die Sanierung zum Effizienzhaus Denkmal. Zusätzlich profitieren Sie von einem Tilgungszuschuss, der die zurückzuzahlende Kreditsumme um bis zu 15.000 Euro reduzieren kann. Für Einzelmaßnahmen wie den Austausch der Heizung oder Fenster gibt es ebenfalls attraktive Förderungen vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Diese Zuschüsse müssen Sie in der Regel vor Beginn der Maßnahmen beantragen. Eine Kombination verschiedener Fördertöpfe ist oft möglich und kann die Finanzierung erheblich erleichtern, wie zum Beispiel bei einer Finanzierung für eine Dachsanierung. Die Einbindung eines zertifizierten Energieeffizienz-Experten ist für die Beantragung der meisten KfW-Mittel eine zwingende Voraussetzung. Dieser Experte stellt sicher, dass die geplanten Maßnahmen den Förderrichtlinien und den Auflagen des Denkmalschutzes gerecht werden.
Steuervorteile durch die Denkmal-AfA zur Kostensenkung einsetzen
Ein wesentlicher finanzieller Vorteil ist die Denkmal-Abschreibung (AfA) nach dem Einkommensteuergesetz. Sie ermöglicht es Ihnen, einen Großteil der Sanierungskosten steuerlich geltend zu machen. Die Höhe der Absetzung hängt davon ab, wie Sie die Immobilie nutzen. Selbstnutzer können über zehn Jahre jeweils neun Prozent der Sanierungskosten absetzen, also insgesamt 90 Prozent. Kapitalanleger, die das Objekt vermieten, können sogar 100 Prozent der Kosten über einen Zeitraum von zwölf Jahren abschreiben. In den ersten acht Jahren sind es je neun Prozent, in den folgenden vier Jahren je sieben Prozent. Wichtig ist, dass nur Maßnahmen absetzbar sind, die dem Erhalt des Baudenkmals dienen und von der Behörde genehmigt wurden. Dazu gehören typischerweise:
Die Sanierung der Fassade oder des Daches
Die Erneuerung von historischen Fenstern und Türen
Der Einbau einer modernen Heizungsanlage
Die Instandsetzung des Dachstuhls oder des Fachwerks
Grundsätzliche Modernisierungen im Innenbereich wie Bäder
Die Denkmal-AfA ist ein starkes Instrument, um die finanzielle Belastung zu reduzieren und kann mit einem Bausparvertrag für Sanierungen kombiniert werden. So schaffen Sie eine solide Basis für die langfristige Werterhaltung Ihrer Immobilie.
Den passenden Sanierungskredit für Ihr denkmalgeschütztes Haus online finden
Haben Sie die Förderzusagen und die denkmalschutzrechtliche Genehmigung in der Tasche, können Sie den eigentlichen Sanierungskredit bei einer Bank beantragen. Ein gut vorbereiteter Antrag erhöht Ihre Erfolgschancen um ein Vielfaches. Banken bewerten bei Baudenkmälern nicht nur Ihre Bonität, sondern auch die Plausibilität und Wirtschaftlichkeit des gesamten Vorhabens. Legen Sie daher immer eine detaillierte Kostenaufstellung, die Pläne des Architekten und die Genehmigung der Denkmalschutzbehörde vor. Vergleichen Sie die Konditionen von mindestens drei verschiedenen Kreditinstituten, um das beste Angebot zu finden. Einige Banken haben spezialisierte Abteilungen für Baufinanzierungen, die Erfahrung mit Denkmalimmobilien haben. Ein günstiger Baukredit mit aktuellen Zinsen ist oft der Schlüssel zum Erfolg. Die Kombination aus KfW-Darlehen und einem Bankkredit ist ein gängiger und sehr effektiver Weg zur Finanzierung.
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Die Sanierung eines denkmalgeschützten Hauses ist eine lohnende, aber auch anspruchsvolle Aufgabe. Eine solide Finanzierung ist der Grundstein für den Erfolg. Lassen Sie Ihre Versicherungssituation kostenfrei prüfen und erhalten Sie konkrete Optimierungsvorschläge, um Ihr wertvolles Eigentum von Anfang an richtig abzusichern.
More useful links
Bundesministerium der Finanzen bietet detaillierte Informationen zur steuerlichen Förderung von Denkmalschutzmaßnahmen, die für Eigentümer denkmalgeschützter Immobilien relevant sind.
FAQ
Was ist der erste Schritt, wenn ich ein denkmalgeschütztes Haus sanieren möchte?
Der erste und wichtigste Schritt ist die Kontaktaufnahme mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde. Klären Sie dort, welche Maßnahmen genehmigungspflichtig sind und welche Auflagen es gibt, bevor Sie weitere Planungen oder Finanzierungsanfragen starten.
Wie finde ich den richtigen Sanierungskredit für ein Baudenkmal?
Um den richtigen Sanierungskredit zu finden, sollten Sie zuerst alle möglichen staatlichen Förderungen (KfW, BAFA) beantragen. Mit diesen Zusagen und einer detaillierten Kostenaufstellung können Sie dann bei mehreren Banken Angebote einholen und vergleichen.
Welche Kosten sind bei der Denkmal-AfA absetzbar?
Absetzbar sind alle Kosten, die zur Erhaltung und sinnvollen Nutzung des Baudenkmals notwendig sind und von der Behörde genehmigt wurden. Dazu zählen typischerweise Arbeiten an Fassade, Dach, Fenstern, Heizung und die generelle Modernisierung.
Muss ich für die KfW-Förderung einen Experten beauftragen?
Ja, für die meisten KfW-Programme zur energetischen Sanierung ist die Einbindung eines zertifizierten Energieeffizienz-Experten, der in der Expertenliste des Bundes bei der dena geführt wird, eine zwingende Voraussetzung.
Lohnt sich der Kauf eines denkmalgeschützten Hauses finanziell?
Trotz hoher Sanierungskosten kann sich der Kauf durch die Kombination aus KfW-Förderung, hohen steuerlichen Abschreibungen (Denkmal-AfA) und dem potenziell hohen Wiederverkaufswert finanziell lohnen. Eine sorgfältige Kalkulation ist jedoch unerlässlich.
