Zwischenfinanzierung beim Immobilienkauf: In 3 Schritten online zur Überbrückung
15 May 2025
Katrin Straub
Geschäftsführerin bei nextsure
Sie haben Ihre Traumimmobilie gefunden, aber Ihr altes Zuhause ist noch nicht verkauft? Eine Zwischenfinanzierung überbrückt diesen finanziellen Engpass für bis zu 24 Monate. Erfahren Sie, wie Sie diesen Prozess einfach online regeln und sich so entscheidende Vorteile sichern.
The topic in brief and concise terms
Eine Zwischenfinanzierung ist ein kurzfristiger Kredit (max. 24 Monate), der als Eigenkapital für die Hauptfinanzierung dient.
Die Zinsen sind mit ein bis fünf Prozent Aufschlag höher als bei einer Baufinanzierung, dafür ist die Tilgung am Ende ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich.
Die größte Gefahr ist eine Verzögerung beim Verkauf der alten Immobilie; ein realistischer Preis und ein Zeitpuffer sind daher entscheidend.
Der Kauf einer neuen Immobilie ist oft ein Wettlauf gegen die Zeit, besonders wenn das Kapital aus dem Verkauf der alten Immobilie noch gebunden ist. Eine Zwischenfinanzierung beim Immobilienkauf kann hier die Lösung sein. Dieser kurzfristige Kredit schließt die Lücke zwischen dem Kauf der neuen und dem Verkauf der alten Immobilie und wird von Banken als Eigenkapital anerkannt, was Ihre Verhandlungsposition für die Hauptfinanzierung verbessert. In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, wie eine Zwischenfinanzierung funktioniert, welche Kosten auf Sie zukommen und wie Sie die Risiken minimieren, um den Weg in Ihr neues Eigenheim sicher zu gestalten.
Das Fundament: Was eine Zwischenfinanzierung leistet
Eine Zwischenfinanzierung ist ein kurzfristiges Darlehen, das eine temporäre Finanzierungslücke schließt. Sie wird relevant, wenn Sie Kapital für einen Immobilienkauf benötigen, das aber erst in naher Zukunft – typischerweise in sechs bis 24 Monaten – verfügbar wird. Ein klassischer Fall ist der Erwerb eines neuen Hauses für 500.000 Euro, während der Verkaufserlös Ihrer alten Immobilie im Wert von 400.000 Euro noch aussteht. Die Bank stellt Ihnen diese 400.000 Euro vorab zur Verfügung. Dieses Kapital wird bei der eigentlichen Baufinanzierung als Eigenkapital gewertet, was oft zu besseren Zinskonditionen führt. Die Zwischenfinanzierung wird getilgt, sobald Ihr gebundenes Kapital, zum Beispiel der Verkaufserlös, frei wird. Dieser Mechanismus bietet Ihnen die nötige Flexibilität, um am Immobilienmarkt schnell handeln zu können. Als Nächstes betrachten wir die konkreten Kosten, die mit dieser Flexibilität verbunden sind.
Die Kosten im Detail: Zinsen und Konditionen analysieren
Die Kosten einer Zwischenfinanzierung liegen über denen einer langfristigen Baufinanzierung. Banken kalkulieren einen Risikoaufschlag, da der Verkaufserlös der alten Immobilie niedriger ausfallen könnte als erwartet. Dieser Zinsaufschlag beträgt je nach Bonität und Marktlage zwischen einem und fünf Prozent. Während der Laufzeit zahlen Sie in der Regel nur die Zinsen, die Tilgung erfolgt am Ende in einer Summe. Ein entscheidender Vorteil ist, dass für diese endfällige Tilgung keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt, falls Sie den Betrag früher als geplant zurückzahlen. Eine sorgfältige Haushaltsrechnung hilft, die monatliche Zinslast realistisch einzuschätzen. Die genauen Voraussetzungen für die Bewilligung sind der nächste logische Schritt.
Der Weg zum Kredit: Voraussetzungen und Ablauf
Banken vergeben eine Zwischenfinanzierung nur unter bestimmten Bedingungen. Die wichtigste Voraussetzung ist der Nachweis, dass das zur Tilgung benötigte Kapital sicher zur Verfügung stehen wird. Ein notarieller Kaufvertragsentwurf für Ihre alte Immobilie ist hierfür der beste Beleg. Zudem prüft die Bank Ihre allgemeine Kreditwürdigkeit, meist über eine Schufa-Auskunft. Die Höhe der Zwischenfinanzierung ist auf den Wert des erwarteten Kapitalzuflusses begrenzt. Der Prozess lässt sich in drei klare Schritte unterteilen:
Unterlagen vorbereiten: Sammeln Sie alle Dokumente wie den Kaufvertrag der neuen Immobilie, den Verkaufsnachweis der alten Immobilie und Bonitätsnachweise.
Angebote vergleichen: Holen Sie Angebote von mehreren Banken ein, idealerweise auch von der Bank, die Ihre günstige Baufinanzierung bereitstellt.
Vertrag prüfen und abschließen: Nach der Zusage wird der Darlehensvertrag aufgesetzt und die Summe ausgezahlt.
Doch selbst bei einem reibungslosen Ablauf gibt es Risiken, die Sie kennen und steuern sollten.
Risikomanagement: Potenzielle Hürden und wie Sie sie meistern
Das größte Risiko einer Zwischenfinanzierung ist die Verzögerung beim Verkauf der alten Immobilie. Scheitert der Verkauf innerhalb der vereinbarten Laufzeit von maximal 24 Monaten, droht ein Finanzierungsengpass, da der Überbrückungskredit fällig wird. Erzielen Sie einen niedrigeren Verkaufspreis als geplant, entsteht eine Deckungslücke, die Sie mit anderen Mitteln schließen müssen. Ein weiteres Risiko besteht bei Krediten mit variablem Zinssatz, da die Zinsen während der Laufzeit steigen können.
Unser Experten-Tipp: Setzen Sie den Verkaufspreis Ihrer alten Immobilie realistisch an, am besten auf Basis einer professionellen Immobilienbewertung. Planen Sie einen Zeitpuffer von mindestens sechs Monaten für den Verkauf ein, um nicht unter Druck zu geraten. Eine rechtzeitige Anschlussfinanzierung kann ebenfalls Sicherheit geben. Diese Absicherungen führen uns zu den rechtlichen Rahmenbedingungen, die Sie beachten müssen.
Alternativen prüfen: Wann andere Wege sinnvoller sind
Obwohl die Zwischenfinanzierung oft die beste Lösung ist, existieren Alternativen. Eine Option ist ein variables Darlehen, das anders als die Zwischenfinanzierung keine feste Laufzeit hat und meist quartalsweise gekündigt werden kann. Dies bietet mehr Flexibilität, falls der Verkaufszeitpunkt Ihrer Immobilie völlig unklar ist, ist aber oft mit noch höheren Zinsen verbunden. Eine weitere Möglichkeit ist, den Verkauf der alten Immobilie abzuwarten, bevor Sie eine neue kaufen. Dies eliminiert das Finanzierungsrisiko, kann aber bedeuten, dass Sie Ihre Traumimmobilie verpassen. Ein Überbrückungskredit bis zum Verkauf ist eine spezielle Form, die genau auf diesen Fall zugeschnitten ist. Die Entscheidung hängt von Ihrer Risikobereitschaft und der Dringlichkeit des Immobilienkaufs ab.
Jetzt individuelle Risikoanalyse anfordern
Die Zwischenfinanzierung beim Immobilienkauf ist ein wirksames Instrument, um schnell und flexibel zu handeln. Sie erfordert jedoch eine sorgfältige Planung und eine realistische Einschätzung der eigenen finanziellen Situation. Eine professionelle Analyse Ihrer individuellen Lage ist der erste Schritt zu einer sicheren Finanzierung. Lassen Sie Ihre Versicherungssituation kostenfrei prüfen und erhalten Sie konkrete Optimierungsvorschläge.
More useful links
Gabler Wirtschaftslexikon bietet eine detaillierte Definition der Zwischenfinanzierung.
Das Digitale Wörterbuch der deutschen Sprache (DWDS) liefert eine sprachwissenschaftliche Definition der Zwischenfinanzierung.
Die Sparkasse stellt einen umfassenden Ratgeber zur Zwischenfinanzierung beim Immobilienerwerb bereit.
Die VR Banken informieren über die Zwischenfinanzierung im Rahmen der Immobilienfinanzierung.
Wikipedia bietet eine umfassende Übersicht über das Thema Zwischenfinanzierung.
Wikipedia erläutert den verwandten Begriff der Brückenfinanzierung.
Wikipedia bietet Einblicke in das Konzept der Vorfinanzierung.
FAQ
Was ist der Unterschied zwischen einer Zwischenfinanzierung und einer Vorfinanzierung?
Bei einer Zwischenfinanzierung steht die Anschlussfinanzierung (z.B. durch den Verkaufserlös) bereits fest. Bei einer Vorfinanzierung ist die spätere Tilgung noch nicht gesichert, was für die Bank ein höheres Risiko und für Sie in der Regel höhere Zinsen bedeutet.
Wie lange ist die maximale Laufzeit einer Zwischenfinanzierung?
Die Laufzeit einer Zwischenfinanzierung ist in der Regel auf maximal 24 Monate begrenzt. Innerhalb dieses Zeitraums muss der Kredit vollständig zurückgezahlt werden.
Wird eine Zwischenfinanzierung als Eigenkapital anerkannt?
Ja, Banken stufen das Kapital aus einer Zwischenfinanzierung als Eigenkapital für die langfristige Baufinanzierung ein. Dies kann den Beleihungsauslauf verbessern und zu günstigeren Zinsen für den Hauptkredit führen.
Für wen lohnt sich eine Zwischenfinanzierung?
Sie lohnt sich für Immobilienbesitzer, die eine neue Immobilie kaufen, bevor die alte verkauft ist, oder für Personen, die auf die Auszahlung einer Lebensversicherung oder eines Bausparvertrags für ihre Finanzierung warten.
Muss ich während der Laufzeit Tilgungsraten zahlen?
Nein, eine Zwischenfinanzierung ist typischerweise ein endfälliges Darlehen. Das bedeutet, Sie zahlen während der Laufzeit nur die Zinsen. Die gesamte Kreditsumme wird am Ende in einer einzigen Zahlung getilgt.
Bieten alle Banken eine Zwischenfinanzierung an?
Nein, nicht alle Banken bieten Zwischenfinanzierungen an, da der administrative Aufwand für die kurze Laufzeit relativ hoch ist. Oft wird sie nur in Kombination mit der Hauptfinanzierung bei derselben Bank angeboten.
