Baukredit umschulden und Zinsen sparen: Ihr Weg zur niedrigeren Rate
11 Jun 2025
Katrin Straub
Geschäftsführerin bei nextsure
Ihre Baufinanzierung läuft noch Jahre, aber die aktuellen Zinsen sind deutlich niedriger als bei Ihrem Abschluss? Eine Umschuldung kann Ihre monatliche Belastung um hunderte Euro senken und die Gesamtkosten Ihrer Immobilie erheblich reduzieren. Dieser Artikel zeigt Ihnen, wie Sie die Zinsersparnis für Ihren Baukredit prüfen lassen und erfolgreich umsetzen.
The topic in brief and concise terms
Eine Umschuldung lohnt sich, wenn die Zinsersparnis die Kosten für Vorfälligkeitsentschädigung und Grundbuch übersteigt.
Nach zehn Jahren Laufzeit können Sie Ihren Baukredit dank § 489 BGB kostenfrei mit einer Sechs-Monats-Frist kündigen.
Ein Forward-Darlehen sichert Ihnen heutige Zinsen für eine Umschuldung in bis zu fünf Jahren und schützt vor Zinsanstiegen.
Viele Immobilienbesitzer zahlen jahrelang hohe Zinsen für ihre Baufinanzierung, ohne zu wissen, dass sie durch eine Umschuldung erheblich sparen könnten. Ein Zinsunterschied von nur einem Prozentpunkt kann bei einer Restschuld von 200.000 Euro bereits eine Ersparnis von 2.000 Euro pro Jahr bedeuten. Die Umschuldung eines Baukredits zur Zinsersparnis prüfen zu lassen, ist daher ein entscheidender Schritt zur Optimierung Ihrer Finanzen. Wir führen Sie durch den Prozess, erklären das gesetzliche Kündigungsrecht nach zehn Jahren, beleuchten die Kosten und zeigen Ihnen, wie Sie mit einem Forward-Darlehen die Weichen für die Zukunft stellen.
Zinslast reduzieren: Wann sich eine Umschuldung wirklich lohnt
Eine Umschuldung ist sinnvoll, wenn die Zinsersparnis die anfallenden Kosten übersteigt. Schon ein Zinsvorteil von 0,5 Prozentpunkten kann bei einer Restschuld von 150.000 Euro über zehn Jahre eine Ersparnis von mehr als 7.500 Euro bedeuten. Entscheidend ist der Vergleich des alten Zinssatzes mit den aktuellen Konditionen am Markt. Viele Kreditnehmer können ihre monatliche Rate um über 100 Euro senken. Eine günstige Baufinanzierung zu finden, ist der erste Schritt. Die größte Chance bietet sich oft nach Ablauf der Zinsbindung oder durch das gesetzliche Kündigungsrecht. Dieses Recht ist der Schlüssel zur kostenfreien Umschuldung nach zehn Jahren.
Ihr gesetzliches Kündigungsrecht nach zehn Jahren nutzen
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) räumt Ihnen ein mächtiges Werkzeug ein: das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB. Sie können jeden Darlehensvertrag mit fester Zinsbindung nach Ablauf von zehn Jahren kündigen, und zwar mit einer Frist von nur sechs Monaten. Die Zehn-Jahres-Frist beginnt am Tag der vollständigen Auszahlung des Darlehens. Diese Kündigung ist für Sie komplett kostenfrei, eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt nicht an. Dies ist die ideale Gelegenheit, um eine vorzeitige Umschuldung Ihrer Baufinanzierung zu planen. Beachten Sie folgende Punkte für eine erfolgreiche Kündigung:
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und von allen Darlehensnehmern unterschrieben sein.
Die Frist von zehn Jahren startet nach der Vollauszahlung, nicht ab Vertragsabschluss.
Auch Anschlussfinanzierungen und Forward-Darlehen können nach diesem Paragraphen gekündigt werden.
Planen Sie die neue Finanzierung frühzeitig, um nach der Kündigungsfrist nahtlos wechseln zu können.
Doch was passiert, wenn Sie nicht zehn Jahre warten möchten oder können?
Vorfälligkeitsentschädigung: Die Kosten einer vorzeitigen Ablösung kalkulieren
Wenn Sie vor Ablauf der Zinsbindung oder der Zehn-Jahres-Frist kündigen, verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese Gebühr gleicht den Zinsschaden der Bank aus und kann schnell 5.000 bis 15.000 Euro betragen. Die Berechnung ist komplex und fehleranfällig; Verbraucherzentralen stellen bei über der Hälfte der Berechnungen Fehler fest. Lassen Sie die Forderung Ihrer Bank daher immer von unabhängiger Seite prüfen. Die Höhe hängt von der Restschuld, der Restlaufzeit und dem Zinsunterschied ab. Mit einem Online-Rechner zur Vorfälligkeitsentschädigung erhalten Sie eine erste Einschätzung. Um die Zinsen für die Zukunft zu sichern, ohne sofort umschulden zu müssen, bietet sich eine vorausschauende Planung an.
Zinssicherung für die Zukunft: Mit einem Forward-Darlehen Planungssicherheit schaffen
Ein Forward-Darlehen ermöglicht es Ihnen, sich die heutigen, möglicherweise niedrigen Zinsen für eine zukünftige Umschuldung zu sichern. Sie können ein solches Darlehen bis zu 60 Monate im Voraus abschließen. Für jeden Monat Vorlaufzeit zahlen Sie einen geringen Zinsaufschlag, meist zwischen 0,01 und 0,03 Prozentpunkten. Dies schützt Sie vor steigenden Zinsen und gibt Ihnen Planungssicherheit für Ihre Anschlussfinanzierung. Ein Forward-Darlehen abzuschließen ist besonders sinnvoll, wenn Sie in den nächsten ein bis fünf Jahren umschulden können und mit steigenden Bauzinsen rechnen. Die genaue aktuelle Bauzinsentwicklung zu beobachten, hilft bei der Entscheidung. Mit der richtigen Finanzierungsstrategie im Blick folgt der konkrete Umschuldungsprozess.
Experten-Tipps: Versteckte Kosten vermeiden und Sparpotenzial maximieren
Um das Maximum aus Ihrer Umschuldung herauszuholen, sollten Sie auf Details achten. Unser Experten-Tipp: Bestehen Sie auf einer Grundschuldabtretung anstatt einer teuren Löschung und Neueintragung. Eine Abtretung kostet oft nur 20 bis 30 Prozent der Gebühren einer kompletten Neueintragung, was eine Ersparnis von über 700 Euro bei einer Grundschuld von 100.000 Euro bedeuten kann. Prüfen Sie außerdem, ob die neue Bank die Kosten für die Grundbuchänderung übernimmt – einige Anbieter erstatten diese Gebühren. Ein Umschuldungskredit mit Sofortzusage kann den Prozess beschleunigen. Mit einer durchdachten Baufinanzierung und diesen Tipps sind Sie optimal aufgestellt.
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More useful links
Wikipedia: Erläutert die Grundlagen und Details von Baukrediten.
Bundesbank: Bietet Daten und Analysen zu Zinsen auf den Geld- und Kapitalmärkten.
ifo Institut: Stellt einen Artikel über den Abschwung auf dem Immobilienmarkt bereit.
Bundesfinanzministerium: Bietet einen Bericht zum Thema Finanzmarkt.
FAQ
Was ist der Unterschied zwischen einer Umschuldung und einer Anschlussfinanzierung?
Eine Anschlussfinanzierung regelt die Weiterfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung, entweder bei der alten oder einer neuen Bank. Eine Umschuldung bezeichnet speziell den Wechsel zu einer neuen Bank, oft auch vor Ablauf der Zinsbindung.
Wie funktioniert die Abtretung der Grundschuld?
Bei der Abtretung überträgt Ihre alte Bank die bestehende Grundschuld an die neue Bank. Dies wird notariell beglaubigt und im Grundbuch vermerkt. Es ist deutlich günstiger als die Löschung und Neueintragung der Grundschuld.
Kann meine alte Bank die Umschuldung verweigern?
Wenn Sie Ihr Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB nutzen oder die Zinsbindung ausläuft, kann die Bank die Umschuldung nicht verweigern. Bei einer vorzeitigen Kündigung außerhalb dieser Regelungen ist die Zustimmung der Bank erforderlich, die sie von der Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung abhängig macht.
Lohnt sich eine Umschuldung auch bei kurzer Restlaufzeit?
Je kürzer die Restlaufzeit, desto geringer ist in der Regel die Zinsersparnis. Eine Umschuldung lohnt sich meist nur, wenn die Ersparnis durch den neuen, niedrigeren Zinssatz die anfallenden Kosten für Gebühren und eventuelle Entschädigungen deutlich übersteigt.
Muss ich für eine Umschuldung Eigenkapital haben?
Nein, für die Umschuldung selbst ist kein zusätzliches Eigenkapital erforderlich. Die neue Bank finanziert die verbleibende Restschuld. Eigenkapital kann jedoch helfen, bessere Zinskonditionen bei der neuen Bank zu erhalten.
Wie lange dauert eine Umschuldung?
Der gesamte Prozess von der Angebotseinholung bis zur finalen Umschreibung im Grundbuch dauert in der Regel zwischen vier und acht Wochen. Die Planung sollte jedoch mehrere Monate vor dem gewünschten Wechseltermin beginnen.
