Immobilienkredit ohne Eigenkapital: In 5 Schritten Ihre Chancen realistisch prüfen
27 Apr 2025
Katrin Straub
Geschäftsführerin bei nextsure
Sie möchten ein Haus kaufen, aber es fehlt das nötige Eigenkapital? Das muss kein Hindernis sein. Wir zeigen Ihnen, wie Sie einen Immobilienkredit ohne Eigenkapital für den Hauskauf prüfen und welche Hürden Sie meistern müssen.
The topic in brief and concise terms
Ein Immobilienkredit ohne Eigenkapital ist möglich, erfordert aber eine exzellente Bonität und ein hohes, gesichertes Einkommen.
Rechnen Sie mit deutlich höheren Zinsen (bis zu 1,5 Prozentpunkte Aufschlag) und einer längeren Kreditlaufzeit.
Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) verpflichtet Banken zu einer strengen Prüfung Ihrer finanziellen Leistungsfähigkeit.
Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden ist für viele ein zentrales Lebensziel. Oftmals steht diesem Traum jedoch eine große Hürde im Weg: das fehlende Eigenkapital. Eine Baufinanzierung ohne eigene Mittel, auch Vollfinanzierung genannt, scheint hier die Lösung zu sein. Sie ermöglicht den Kauf, indem die Bank nicht nur den vollen Kaufpreis, sondern oft auch die Nebenkosten übernimmt. Dieser Weg ist jedoch mit höheren Zinsen und strengeren Anforderungen verbunden. Eine sorgfältige Prüfung Ihrer finanziellen Situation ist daher unerlässlich, um die Chancen und Risiken eines solchen Kredits genau abzuwägen und eine fundierte Entscheidung für Ihre Zukunft zu treffen.
Fundament der Vollfinanzierung: Die Perspektive der Bank verstehen
Banken bewerten einen Immobilienkredit ohne Eigenkapital als risikoreich. Üblicherweise fordern sie 20 bis 30 Prozent Eigenkapital, um das Ausfallrisiko zu senken. Bei einer 110-Prozent-Finanzierung, die auch die Kaufnebenkosten abdeckt, trägt die Bank das volle Risiko. Diese Nebenkosten, bestehend aus Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren, können bis zu 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Daher vergeben nur wenige Institute solche Kredite und nur an Antragsteller mit exzellenter Bonität. Eine realistische Haushaltsrechnung ist der erste Schritt zur Überzeugung. Dieses höhere Risiko führt direkt zu spürbar höheren Zinskosten für Sie.
Anforderungsprofil schärfen: Diese Kriterien müssen Sie erfüllen
Um eine Kreditzusage zu erhalten, müssen Sie die Bank von Ihrer finanziellen Stabilität überzeugen. Ein einzelner Faktor reicht selten aus; es ist das Gesamtpaket, das zählt. Ein SCHUFA-Score von über 97 Prozent ist eine Grundvoraussetzung. Ihr Einkommen muss nicht nur überdurchschnittlich, sondern auch nachhaltig gesichert sein, idealerweise durch zwei Gehälter in unbefristeten Anstellungen. Banken nutzen die „40-Prozent-Regel“ als internen Maßstab: Ihre gesamten monatlichen Kreditraten sollten 40 Prozent Ihres Nettoeinkommens nicht übersteigen. Folgende Punkte sind für die Bank entscheidend:
Sehr gute Bonität: Ein makelloser SCHUFA-Eintrag ist nicht verhandelbar.
Hohes und sicheres Einkommen: Ein unbefristeter Arbeitsvertrag und ein Gehalt, das die monatliche Rate deutlich übersteigt.
Positive Haushaltsrechnung: Nach Abzug aller Kosten muss ein signifikanter Überschuss verbleiben.
Stabile Lebenssituation: Eine feste Anstellung in einer krisensicheren Branche wird positiv bewertet.
Guter Immobilienwert: Das Objekt selbst dient als Sicherheit und muss in gutem Zustand und guter Lage sein.
Die Prüfung dieser Kriterien zeigt der Bank, dass Sie die langfristige Belastung auch bei unvorhergesehenen Ereignissen tragen können, was für die Baufinanzierung entscheidend ist.
Kostenwahrheit schaffen: Zinsaufschläge und Gesamtkosten kalkulieren
Ein Immobilienkredit ohne Eigenkapital ist spürbar teurer. Banken lassen sich das erhöhte Risiko durch einen Zinsaufschlag von bis zu 1,5 Prozentpunkten bezahlen. Bei einer Kreditsumme von 400.000 Euro bedeutet ein Prozentpunkt bereits 4.000 Euro mehr Zinskosten pro Jahr. Über eine Zinsbindungsfrist von zehn Jahren summiert sich dies schnell auf 40.000 Euro oder mehr. Eine niedrigere Tilgungsrate, oft eine Folge der hohen Zinslast, verlängert die Laufzeit und erhöht die Gesamtkosten weiter. Ein günstiger Baufinanzierungsrechner hilft, die monatliche Belastung zu visualisieren. Die höhere Restschuld am Ende der Zinsbindung birgt zudem ein erhebliches Zinsänderungsrisiko.
Risiken aktiv managen: So verbessern Sie Ihre Verhandlungsposition
Auch ohne Eigenkapital können Sie Ihre Chancen auf eine Zusage aktiv verbessern. Es geht darum, der Bank zusätzliche Sicherheiten anzubieten, die das Risiko minimieren. Selbst kleine angesparte Beträge von 5.000 Euro signalisieren Sparwillen und Disziplin. Eine durchdachte Strategie kann den entscheidenden Unterschied machen. Hier sind vier Hebel, um Ihre Position zu stärken:
Zusätzliche Sicherheiten einbringen: Eine abbezahlte Immobilie, ein Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung können als Sicherheit dienen.
Eine Bürgschaft nutzen: Ein solventer Bürge, oft aus der Familie, kann die Bonität des Antrags erheblich stärken.
Eine Immobilie mit Wertpotenzial wählen: Objekte in gefragten Lagen oder mit Modernisierungspotenzial werden von Banken positiver bewertet.
Staatliche Förderungen prüfen: KfW-Darlehen können von manchen Banken als eine Art Eigenkapitalersatz gewertet werden, was die Konditionen verbessert.
Langfristiges Denken ist hierbei entscheidend, insbesondere im Hinblick auf eine zukünftige Anschlussfinanzierung für Ihren Hauskredit.
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Die Deutsche Bundesbank bietet detaillierte Statistiken zu Zinssätzen und Renditen für Wohnungsbaukredite an private Haushalte.
Im Rahmen ihres Indikatorensystems Wohnimmobilienmarkt stellt die Deutsche Bundesbank aktuelle Zinssätze für Wohnungsbaukredite in Deutschland bereit.
Statista liefert eine statistische Analyse zum Eigenkapitalanteil bei der Immobilienfinanzierung.
Das Statistische Bundesamt (Destatis) bietet umfassende Tabellen zu Häuserpreisen und Baulandpreisen in Deutschland.
Wikipedia bietet einen umfassenden Überblick über das Thema Immobilienfinanzierung.
Die Verbraucherzentrale informiert ausführlich über wichtige Aspekte der Bau- und Immobilienfinanzierung und gibt Verbrauchertipps.
Die KfW stellt Informationen zu ihrem Wohneigentumsprogramm (124) bereit, das die Förderung von Wohneigentum unterstützt.
Die Deutsche Bundesbank veröffentlicht regelmäßig Finanzstabilitätsberichte, die Einblicke in die Stabilität des deutschen Finanzsystems geben.
FAQ
Was sind die größten Risiken bei einem Immobilienkredit ohne Eigenkapital?
Die größten Risiken sind die höheren Zinskosten, die längere Laufzeit und die hohe Restschuld. Sollten die Zinsen bis zur Anschlussfinanzierung steigen oder der Immobilienwert fallen, kann dies zu erheblichen finanziellen Problemen führen.
Welche Unterlagen benötige ich für die Prüfung?
Sie benötigen in der Regel die letzten drei Gehaltsabrechnungen, unbefristete Arbeitsverträge, eine detaillierte Haushaltsrechnung, eine SCHUFA-Auskunft sowie alle Unterlagen zur Immobilie (Exposé, Grundbuchauszug).
Verbessert ein Bürge meine Chancen auf einen Kredit ohne Eigenkapital?
Ja, ein solventer Bürge kann Ihre Chancen deutlich verbessern. Die Bank erhält dadurch eine zusätzliche Sicherheit, was das Kreditausfallrisiko aus ihrer Sicht reduziert und zu besseren Konditionen führen kann.
Was ist der Unterschied zwischen einer 100-Prozent- und einer 110-Prozent-Finanzierung?
Eine 100-Prozent-Finanzierung deckt den reinen Kaufpreis der Immobilie ab; die Nebenkosten (ca. 10-15 Prozent) müssen Sie selbst tragen. Eine 110-Prozent-Finanzierung deckt sowohl den Kaufpreis als auch die Nebenkosten ab.
Spielt das Alter bei der Kreditvergabe eine Rolle?
Ja, im Rahmen der Wohnimmobilienkreditrichtlinie prüft die Bank, ob der Kreditnehmer das Darlehen innerhalb seiner statistischen Lebenserwartung zurückzahlen kann. Dies kann die Kreditvergabe für ältere Antragsteller erschweren.
Kann ich staatliche Förderungen wie KfW-Kredite nutzen?
Ja, KfW-Förderprogramme können oft in die Finanzierung integriert werden. Einige Banken werten diese sogar als eine Art Eigenkapitalersatz, was die Konditionen für den Hauptkredit verbessern kann.
